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14.12.2017

O que você precisa saber sobre o financiamento do seu imóvel


Decidiu que é a hora de adquirir o seu imóvel, e está pesquisando as formas de pagamento? Fique por dentro das vantagens de fazer um financiamento.

De acordo uma pesquisa realizada pelo Serasa Experian em maio de 2014, o desejo de adquirir a casa própria está em segundo lugar entre os principais sonhos de consumo dos brasileiros, com 39% dos votos. Mas a falta de programação financeira tem retardado essa realização.

O financiamento aparece como uma opção eficaz para auxiliar na antecipação dessa compra. Contudo, para a contratação de um bom financiamento, que não traga prejuízos, é importante estar ciente das etapas que deverão ser cumpridas.

Como funciona o financiamento da casa própria

Basicamente, o financiamento imobiliário é um tipo de contratação que permite ao cliente pagar o seu imóvel em diversas parcelas, durante um longo período de tempo. Esses financiamentos são feitos através de bancos, que pagam a empresa ou pessoa física responsável pela venda do imóvel a quantia que o comprador deseja financiar. A partir desse momento a dívida passa a ser com o banco financiador.

Durante esse período o imóvel estará vinculado ao comprador, porém não poderá ser negociado enquanto a dívida com o banco não for concluída.

Partindo do perfil de cada consumidor, os bancos montam um programa, onde esses devem se manter atentos com as condições ofertadas, como: valor mínimo da compra, taxas de juros, prazo mínimo e máximo para pagamento, tipo do imóvel, limite de crédito, entre outros custos adicionais.

São muitos os bancos que oferecem financiamentos, a diferença entre eles são as condições para pagamento. É imprescindível que todas as cláusulas contratuais sejam lidas, e todas as duvidas sejam retiradas.

Como contratar um financiamento imobiliário

Uma das melhores alternativas para quem vai comprar um apartamento, mas não está com condições suficientes para efetuar o pagamento à vista, é o financiamento imobiliário, que garante ao comprador mais agilidade no recebimento do imóvel.

Porém, para garantir um processo mais rápido e sem dores de cabeça, algumas informações necessitam ser analisadas previamente, evitando a não aprovação do financiamento. Você precisará comprovar a sua capacidade de contrair um financiamento, e honrar com ele até o final.

Veja algumas dicas para financiar imóvel:

Qual tem que ser a minha renda?

É necessário que você tenha uma renda mensal, que possa ser comprovada. Essa renda tem que estar em equilíbrio com o valor do apartamento que você pretende financiar, não podendo ser comprometida mais que 30%. Isso restringe as opções de adquirir um imóvel próprio, porém essa é uma forma de proteger tanto a instituição, quanto o cliente da inadimplência.

A princípio não se estipula uma renda com um valor específico, o importante é que você tenha consciência que o seu desejo será realizado dentro da sua realidade financeira.

Faça simulações

Fazer simulações proporciona a quem tem interesse em adquirir um financiamento imobiliário uma experiência mais completa e sem frustrações. Elas possibilitam comparar os planos e as propostas apresentadas pelas instituições financiadoras, para saber se a sua renda é suficiente para pagamento das parcelas e exigências do banco. As simulações também ajudam no momento de definir o apartamento que você irá comprar, e a calcular o prazo máximo para conclusão do financiamento.

Alguns bancos possuem, hoje, simuladores em seus próprios sites, mas não se limite somente a um, faça simulações em diferentes bancos, é possível encontrar taxas de juros um pouco menores. As diferenças entre as instituições públicas e privadas deverão ser levadas em consideração.

De acordo com a renda mensal, as instituições privadas oferecem um leque maior de opções de financiamento para a escolha do imóvel, já as públicas restringem mais essas opções, com ofertas um pouco mais baratas.  

Condições básicas e exigências

Para tornar possível o direito do financiamento, é necessário preencher algumas condições básicas, como:

  • Ser brasileiro (natural ou naturalizado). Em caso de ser estrangeiro, será necessário apresentar visto de permanência no país;
  • Ser maior de dezoito anos ou legalmente emancipado;
  • Possuir capacidade civil, de acordo com o Código Civil, ou seja: não ser menor de 16 anos; não possuir enfermidades ou deficiência mental que impeça o discernimento, ou a capacidade de exprimir a própria vontade; e que não seja ébrio habitual ou viciado em drogas;
  • Possuir idoneidade cadastral;
  • A soma da sua idade ao prazo de amortização do financiamento não poderá ultrapassar 80 anos e seis meses, o que é verificado com a cobertura do seguro habitacional;
  • Não ser proprietário e não estar em processo de compra de outro imóvel residencial na mesma cidade em que reside, caso queira utilizar recursos do FGTS;
  • Ser capaz de comprovar capacidade de pagamento;
  • Não comprometer mais que 30% da renda familiar com o financiamento.

Além da entrada, o interessado no financiamento deverá saber que todos os principais bancos que realizam esse tipo de operação costumam cobrar uma taxa de juros que gira em torno de 10% ao ano.

Qual a documentação necessária

Ao encontrar o imóvel desejado, averigue as condições dele, pois ele é a garantia do seu financiamento, sendo assim, é necessário que ele esteja plenamente regularizado, com registro no Cartório de Registro de Imóveis da região onde está, não havendo qualquer pendência judicial.

Caso o imóvel seja de um empreendimento novo, será preciso consultar a construtora ou incorporadora responsável para verificar se as documentações estão em dia. No caso de um imóvel usado, a verificação deverá ser feita com o atual proprietário.

Feito isso, os próximos documentos a serem analisados serão os seus. Saiba quais documentos (originais e cópias) você irá precisar para a contratação de um financiamento imobiliário:

  • RG e CPF, incluindo o do cônjuge, se for o caso;
  • Certidão de nascimento ou certidão de casamento, se for o caso;
  • Certidão Conjunta Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais e Dívidas Ativas da União ou Certidão Conjunta Positiva com Efeitos de Negativa desses mesmos débitos;
  • Extrato original, carimbado e atualizado do FGTS (emitido em uma agência da Caixa Econômica) e Certidão Negativa de Propriedade de Imóvel, caso tenha pretensões em usar recursos do Fundo de Garantia;
  • Comprovante de renda (contracheque ou comprovação de serviços autônomos)
  • Comprovante de residência atualizado de, no máximo 3 meses atrás e outro antigo de, no mínimo 1 ano atrás;
  • Cópia da última declaração do Imposto de Renda (IR). Caso seja casado ou tiver união estável, será necessário apresentar a última declaração do Imposto de Renda do cônjuge, também.

Pessoas jurídicas deverão apresentar outras documentações, como:

  • Contrato Social ou Estadual Social original, com todas as últimas alterações contratuais e estatutárias;
  • Certidão de Regularidade do FGTS (CRF);
  • Certidão Negativa de Débito do INSS;
  • Certidão de Quitação de Tributos Federais (CQTF)

Se houver alguma restrição em seu CPF, o financiamento não será aprovado pelo banco. Por isso é importante sanar as dívidas antes de iniciar os trâmites para o financiamento. Em caso de dúvidas consulte antes de submeter a sua solicitação a aprovação.

Assinatura e registro do contrato

Concluída a avaliação da sua documentação e do imóvel, a instituição financeira fará a análise das suas condições de financiamento. Toda essa etapa dura cerca de 30 dias. Nesse momento, também será gerado o seguro habitacional, que é um seguro vinculado ao financiamento imobiliário, obrigatório por lei, que oferece coberturas de MIP ? Morte e Invalidez Permanente ? e de DFI ? Danos Físicos ao Imóvel ?.

O próximo passo será a assinatura e registro do contrato, quando a instituição fará contato com você para conferência de dados, e em seguida encaminhará para assinatura e registro no Cartório de Registro de Imóveis. Através desse registro que a operação de compra e venda será formalizada. Essa é uma tramitação obrigatória, seguindo esse caminho o financiamento do seu apartamento será mais tranquilo.

Modelos de financiamento

Abaixo segue dicas de financiamentos, entenda as diferenças e escolha o seu.

Sistema Price

Cada vez menos utilizado no Brasil, porém, ainda, o mais popular, o Sistema Price é um modelo de financiamento onde as prestações são fixas, os juros decrescentes e as amortizações crescentes. Amortização é o que é devolvido ao banco, em pagamento do financiamento.

Exemplo: um financiamento com dez parcelas, o devedor paga um pequeno valor referente à amortização no primeiro mês; no segundo mês, a quantia referente aos juros é menor, uma vez que o saldo devedor diminuiu no pagamento da primeira parcela; no terceiro mês os juros irão cair ainda mais, e a quantia relacionada à amortização aumentar. No décimo mês, o valor dos juros será bem pequeno, enquanto a quantia relacionada à amortização corresponde à maior parte da última prestação.

Como no Brasil as taxas de inflação são altas, o Sistema Price foi adaptada, sendo adotados indexadores como maneira de reajustar as prestações em função do aumento dos preços. Desta forma, as prestações variam de acordo com a inflação.

Sistema de Amortizações Constantes (SAC)

O SAC tem variações de juros, que ao longo do tempo diminuem as prestações do financiamento. Sendo no início maiores as parcelas, amortizando mais rápido a dívida, chegando ao final com um total de juros mais baixo.

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O SFH é um tipo de financiamento feito pelo Governo federal, que se garante através dos recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

O FGTS pode diminuir em até 80% o valor das prestações em até 12 meses consecutivos, desde que o contrato de financiamento tenha sido feito no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação.

Hoje a maior parte dos financiamentos imobiliários, no Brasil, são feitos por meio desse sistema, porém para a utilização dele, é necessário que o imóvel seja avaliado no valor máximo de 750 mil reais em São Paulo, Distrito Federal e Rio de Janeiro, e nos demais estados 650 mil reais. O prazo maior para quitação da dívida com esse financiamento é de 35 anos.

Como ser aprovado em um financiamento

A contratação de um financiamento imobiliário exige o conhecimento de etapas burocráticas, que não podem ser ignoradas. Mas agora que você já sabe como funciona essas etapas, veja 6 dicas rápidas para que a sua solicitação junto ao banco não seja negada.

  1. Faça o cadastro positivo: Programa oferecido pela Serasa Experian, que auxilia bancos e empresas a descobrirem quem está com as contas em dia.
  2. Abra uma conta no banco que pretende financiar o seu imóvel: É possível conseguir taxas de juros menores. O banco terá conhecimento das suas finanças.
  3. Não tenha restrições no seu nome: Evite contrair dívidas antes e após solicitar seu financiamento.
  4. Manter um bom relacionamento com o banco: O bom relacionamento com a instituição financeira conta pontos no momento de avaliar a sua solicitação. Procure efetuar seus pagamentos sempre dentro do prazo de vencimento.
  5. Abrir sua empresa como MEI: Para os clientes autônomos é complicada a aprovação do financiamento, devido a falta de comprovação formal de uma renda. A abertura de uma empresa no formato MEI (Microempreendedor Individual) ajuda a formalizar as atividades realizadas.
  6. Conheça as exigências para financiamento no Banco escolhido: Saiba tudo o que você precisa para a aprovação do seu financiamento.


Agora que você já conhece todas as instruções para o financiamento do seu imóvel, fique atento e faça a melhor escolha para o seu futuro. Que tal conhecer os empreendimentos da Città Engenharia pensados para você?

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